Warto wiedzieć, co sprzedajemy lub kupujemy i rzeczoznawca może w tym pomóc – wywiad z Joanną Borowik

JB: To zależy od wielu czynników, przede wszystkim od tego jaka nieruchomość jest przedmiotem wyceny. W przypadku prostych nieruchomości jak np. lokal handlowy może to być kilka dni, w przypadku bardziej złożonych nawet miesiąc. Zależy to również od tego, jak idzie współpraca z klientem – czy ma dokumenty potrzebne rzeczoznawcy do wyceny, czy te dokumenty muszą jeszcze zostać sporządzone czy zamówione w urzędzie na potrzeby wyceny. Aktualnie mam rozpoczęte rekordowo długie zlecenie: już 3 miesiące czekamy z klientem na inwentaryzację, którą sporządza geodeta.

EBB: Czy rzeczoznawca majątkowy działa jedynie na rynku nieruchomości, czy może również zajmować się wyceną innych składników majątku firmy?

JB: Może również wyceniać maszyny i urządzenia, pojazdy, inne środki trwałe czy zapasy. Do wyceny tych aktywów nie są potrzebne uprawnienia. Ja zajmuję się również wyceną przedsiębiorstw, należę do Stowarzyszenia Biegłych Wyceny Przedsiębiorstw w Polsce. Zawód biegłego wyceny przedsiębiorstw w przeciwieństwie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego nie jest zawodem regulowanym w Polsce.

EBB: Jakie cechy powinien mieć dobry rzeczoznawca majątkowy i na co zwrócić uwagę przy wyborze specjalisty?

JB: Wybór odpowiedniego rzeczoznawcy majątkowego jest kluczowy, aby uzyskać rzetelną i profesjonalną usługę w postaci wyceny nieruchomości, analizy rynku czy analizy opłacalności lub wykonalności inwestycji. 

Dobry rzeczoznawca to przede wszystkim osoba, która posiada kwalifikacje zawodowe. Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych znajduje się na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Są tam zamieszczone dane wszystkich rzeczoznawców majątkowych, którym nie odebrano lub nie zawieszono prawa do wykonywania zawodu. To jest podstawa – potwierdzenie, że osoba spełnia odpowiednie wymogi prawne.

W tej profesji nieocenione jest doświadczenie zawodowe. Warto o nie zapytać, o to czy rzeczoznawca realizował podobne zlecenia w przeszłości, jakie ma portfolio zrealizowanych wycen. Wybierając doświadczonego rzeczoznawcę możemy mieć większą pewność, że lepiej zrozumie on specyfikę rynku i uwzględni kluczowe czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Zdarza się, że rzeczoznawcy specjalizują się w danym typie nieruchomości, a w innych segmentach rynku nie mają doświadczenia. Ja np. mam bardzo duże doświadczenie w wycenie nieruchomości komercyjnych (biurowe, hotelowe, magazynowe, handlowe) czy gruntów pod inwestycje, a znikome w wycenie lasów.

Dobry rzeczoznawca jest obiektywny, przestrzega kodeksu etyki zawodowej, unika konfliktu interesów – jest niezależny od stron transakcji. Posiada wysoko rozwinięte umiejętności analityczne w zakresie danych rynkowych, aktów prawnych, dokumentów nieruchomości takich jak umowy najmu, decyzje administracyjne. Jest także staranny i dokładny, co jest niezwykle ważne przy analizie danych i dokumentacji, a także przekłada się na jakość wykonanego operatu szacunkowego.

Ważną cechą jest też komunikatywność, aby rzeczoznawca w sposób jasny i zrozumiały umiał przekazać wyniki swojej pracy oraz odpowiedzieć na ewentualne pytania klienta.

EBB: Czy możesz podzielić się przykładem sukcesów biznesowych, które były możliwe dzięki profesjonalnej wycenie?

JB: Takich sytuacji było kilka, np. klienci sprzedali nieruchomość za wyższą cenę niż początkowo sami szacowali, bo tak jak już wcześniej przytoczyłam, po mojej analizie nieruchomości okazało się, że nieruchomość ma znacznie większy potencjał – może być zabudowana budynkiem wielo- a nie jednorodzinnymi.

Zdarzyło się też tak, że ustrzegłam klientów przed błędnymi decyzjami. Na przykład klienci nie kupili nieruchomości, ponieważ okazało się, że ze względu na uwarunkowania planistyczne czy środowiskowe, nie będą mogli zrealizować na gruntach zamierzonej inwestycji. Innym razem okazało się, że po transakcji nieruchomość nie miałaby zapewnionego dostępu do drogi publicznej.

Miałam też taką sytuację, że klient już po podpisaniu umowy przedwstępnej postanowił, że będzie się posiłkował kredytem zabezpieczonym na nieruchomości. Potrzebował wyceny do banku, cenę transakcyjną miał już ustaloną i zadatek zapłacony. Okazało się, że zgodnie z obejmującą kupowaną nieruchomość umową najmu, której klient nie przeanalizował dokładnie, jest sporo kosztów niepokrytych przez najemcę – obciążających właściciela, co istotnie zmniejszało wartość nieruchomości – o kwotę podobną do zapłaconego już zadatku. Gdybym wyceniała nieruchomość przed podpisaniem umowy przedwstępnej, klient miałby pełną wiedzę o nieruchomości i argumenty do negocjacji ceny.

Kiedyś podpowiedziałam klientowi jakiego typu najemcy mógłby poszukać na niewynajętą od lat powierzchnię, po kilku miesiącach powierzchnia ta była już wynajęta. 

Współpraca z rzetelnym i doświadczonym rzeczoznawcą może ustrzec klientów przed bardzo kosztownymi błędami lub sprzedającym uzyskać wyższą od pierwotnie oczekiwanej cenę transakcyjną, może też „sprowadzić na ziemię” tych sprzedających, których oczekiwania są zbyt wygórowane. Rzeczoznawca pomaga podjąć racjonalne, świadome i korzystne decyzje biznesowe.

Joanna Borowik – rzeczoznawca majątkowy. Ekspertka rynku nieruchomości. Biegła wyceny przedsiębiorstw. Właścicicielka firmy Best VALUE Advisors. Pomaga podjąć trafne decyzje na różnych etapach procesu inwestycyjnego, zakupu lub sprzedaży, aportu, w sytuacji konfliktu czy pozyskiwania finansowania. Działa na terenie całego kraju. Więcej informacji >>>TUTAJ

Udostępnij