Warto wiedzieć, co sprzedajemy lub kupujemy i rzeczoznawca może w tym pomóc – wywiad z Joanną Borowik

EBB: Czym dokładnie zajmuje się rzeczoznawca majątkowy, a co często bywa mylnie przypisywane tej profesji?

JB: Rzeczoznawca majątkowy zajmuje się przede wszystkim wyceną nieruchomości, czyli określaniem ich wartości np. rynkowej, odtworzeniowej, dla indywidualnych potrzeb inwestora. Jako ekspert rynku nieruchomości może również świadczyć usługi doradcze, sporządzać opracowania i ekspertyzy dotyczące rynku nieruchomości, efektywności / opłacalności inwestowania w nieruchomości, analizy dotyczące lokalizacji i jej potencjału.

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości, opinia o wartości musi być sporządzona na piśmie – w formie operatu szacunkowego. Procedura tego postępowania jest ściśle uregulowana w Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości.

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a tytuł zawodowy podlega ochronie prawnej. Aby wykonywać tę profesję, rzeczoznawca musi posiadać odpowiednie kwalifikacje, w tym uprawnienia nadawane aktualnie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

W Polsce, aby otrzymać tytuł rzeczoznawcy majątkowego, należy ukończyć studia podyplomowe, odbyć praktyki zawodowe i zdać egzaminy – pisemny i ustny w Ministerstwie. W związku z procedurą zdobywania uprawnień rzeczoznawcy mają różne pierwotne wykształcenie wyższe, niektórzy są ekonomistami, finansistami, inni architektami, geodetami czy prawnikami. Ja ukończyłam finanse i bankowość w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest bardzo interdyscyplinarny, wymaga wiedzy lub przynajmniej rozeznania w wielu dziedzinach, takich jak np. ekonomia, prawo, budownictwo, geodezja, architektura, ochrona przyrody czy rolnictwo.

Zdarza się, że mam zapytania dotyczące wyceny szkód związanych np. z zalaniem, niewłaściwym wykonaniem robót budowlanych. A tym zajmują się rzeczoznawcy budowlani. Choć nic nie stoi na przeszkodzie, żeby łączyć te dwie profesje.

Choć rzeczoznawca majątkowy uwzględnia stan techniczny nieruchomości w wycenie zwykle opiera się na dokumentach przygotowanych przez innych ekspertów (np. ekspertyzy konstrukcyjne, przeglądy budowlane). 

Rzeczoznawca może i czasami powinien wskazać wpływ określonych czynników ekonomicznych czy prawnych na wartość nieruchomości, nie jest też doradcą podatkowym ani prawnym.

EBB: Kiedy najczęściej przedsiębiorcy korzystają z usług rzeczoznawcy majątkowego?

JB: W wielu sytuacjach biznesowych i rodzinnych, np. w sytuacji konieczności zabezpieczenia kredytu na nieruchomości. Kredytobiorcy muszą przedstawić w banku operat szacunkowy sporządzony w tym właśnie celu. Warto skorzystać z usług rzeczoznawcy w sytuacji sprzedaży lub zakupu nieruchomości, aby zweryfikować cenę czy mieć przekonanie o dobrze podjętej decyzji, mieć możliwie pełną informację o rynku. I co ważne jego opinia może być również źródłem argumentów do negocjacji ceny. 

Zdarzyło mi się, że klient chciał sprzedać grunt po cenie takiej, jak pod zabudowę jednorodzinną, a można go było zabudować domami wielorodzinnymi, a za takie grunty ceny są zupełnie inne. Podobnie jak moi klienci – grupa sąsiadów, która sprzedała razem swoje działki zabudowane domami jednorodzinnymi deweloperowi – uzyskała ceny 2-3 kilkukrotnie wyższe niż w sytuacji, gdyby sprzedawali nieruchomości oddzielnie jako działki zabudowane domami indywidualnym nabywcom, a nie jako duży teren pod inwestycję z budynkami do wyburzenia. Warto wiedzieć, co sprzedajemy lub kupujemy i rzeczoznawca może w tym pomóc.

Zdarza mi się też wspierać klientów w sytuacji decyzji biznesowych dotyczących sposobu zagospodarowania nieruchomości i wyboru takiego, który będzie niósł najkorzystniejsze stopy zwrotu z inwestycji.

Analizy rzeczoznawców mogą stanowić podstawę do analizy kosztów i trzymania ich w ryzach w trakcie trwania inwestycji, a także prognozowania przychodów i kosztów w przyszłości – po zakończeniu budowy.

Przedsiębiorcy korzystają z usług rzeczoznawcy także w sytuacji, gdy chcą wnieść aportem nieruchomość do przedsiębiorstwa, czasami w sytuacji wyceny przedsiębiorstwa, na potrzeby aktualizacji wartości środków trwałych przedsiębiorstwa. W sytuacjach sporów biznesowych czy rozliczeń między wspólnikami rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości występuje jako niezależny ekspert.

Sytuacji, w których udział rzeczoznawcy jest konieczny lub zalecany jest naprawdę wiele, mogą to być jeszcze np.: ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości czy za bezumowne z niej korzystanie, na potrzeby obliczenia opłat administracyjnych (planistycznej lub adiacenckiej) w przypadku podziału nieruchomości, wybudowaniu infrastruktury przez gminę, zmiany przeznaczenia nieruchomości; na potrzeby obliczenia podatku od budowli.

EBB: Jak współpraca z rzeczoznawcą może pomóc firmie w procesie uzyskania kredytu lub refinansowania inwestycji?

JB: Operat szacunkowy jest dokumentem koniecznym przy zabezpieczeniu finansowania bankowego na nieruchomości. Musi być sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie przede wszystkim z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z wytycznymi banku finansującego. Operat sporządzony na ten cel musi także wskazywać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, takie jak przewidywane zmiany na danym rynku nieruchomości, ryzyka związane z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższych na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości.

EBB: Jakie korzyści mogą osiągnąć przedsiębiorcy, planując zakup lub sprzedaż nieruchomości z pomocą rzeczoznawcy?

JB: Po pierwsze: obiektywna – bez emocji, presji, w oparciu o wiedzę rynkową – wycena nieruchomości.

Po drugie: przygotowanie argumentów na potrzeby negocjacji ceny.

Po trzecie: spokój i przekonanie o podjęciu świadomej decyzji biznesowej. Przy zakupie – zmniejszenie ryzyka inwestycyjnego dzięki weryfikacji potencjału nieruchomości, ocenie przyszłych dochodów z czynszu czy stóp zwrotu z inwestycji.

Po czwarte: w przypadku zakupu z finansowaniem zewnętrznym – większe prawdopodobieństwo uzyskania potrzebnych środków.

Najważniejsze moim zdaniem i do podkreślenia to unikanie błędów i dobre, świadome decyzje.

EBB: W jaki sposób rzeczoznawca może wesprzeć firmę w procesie analizy potencjału inwestycyjnego nieruchomości?

JB: Przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy może pomóc zweryfikować, czy zamierzenie jest możliwe do realizacji, czy pozwalają na to chociażby regulacje prawne (w tym plan miejscowy / ogólny) czy dany rynek nieruchomości dobrze przyjmie inwestycję – czy jest na nią popyt na rynku, przy jakim poziomie cen. Może pokierować Klienta do odpowiednich doradców czy urzędów, wskaże co będzie potrzebne w procesie weryfikacji możliwości realizacji zamierzenia.

Rzeczoznawca majątkowy może przygotować studium wykonalności projektu inwestycyjnego z analizą przepływów finansowych i analizą wrażliwości zmiennych takich jak koszty budowy lub czynsze na np. stopę zwrotu z inwestycji czy wartość inwestycji po zakończeniu budowy. Taka analiza pomaga też przy budżetowaniu i trzymaniu kosztów „w ryzach” w trakcie jej realizacji.

EBB: Jakie ryzyka może ponieść przedsiębiorca, jeśli zrezygnuje z profesjonalnej wyceny i oprze się wyłącznie na szacunkach rynkowych?

JB: Zdarza się, że Klienci posługują się cenami ofertowymi analizują rynek na własne potrzeby i zdarza się również, że ceny ofertowe, zwłaszcza na mniej płynnych rynkach nieruchomości (gdzie dochodzi do mniejszej liczny transakcji), znacznie odbiegają od cen transakcyjnych. Rzeczoznawca majątkowy opiera swoje analizy przede wszystkim na cenach transakcyjnych – z aktów notarialnych.

Kolejnym ryzkiem jest możliwość błędnej oceny nieruchomości, jej możliwości inwestycyjnych, potencjału zagospodarowania.

Współpracując z rzeczoznawcą przedsiębiorcy mogą uniknąć czasami bardzo kosztownych błędów, zoptymalizować koszty czy ponieść przychody. Po prostu – podejmować lepiej przemyślane i obarczone mniejszym ryzykiem decyzje.

EBB: Ile trwa proces przygotowania profesjonalnej wyceny i od czego zależy czas realizacji?